Le programme de recherche compte cinq projets portés par des équipes multidisciplinaires issues de plusieurs laboratoires universitaires et associatifs.

© Pierre-Yves Brunaud / USH

« La vente Hlm dans les régions lyonnaise et grenobloise : quelles valorisations ? (VALO) »

      

Chef de file : UMR CNRS 5600 Environnement Ville Société 

Partenaires : Groupe d'Analyse et de Théorie Économique Lyon Saint-Etienne (GATE-LSE), Centre Max Weber UMR 5283, Triangle UMR 5206, Laboratoire Pacte, Alliade Habitat, Métropole de Lyon, ABC HLM, Aura HLM, Confédération Syndicale des Familles de la Métropole de Lyon et du Rhône, Espacité.

Coordination : Lydia Coudroy de Lille

Ce projet de recherche propose de recenser les ventes Hlm dans différents types de territoires de la région Auvergne Rhône Alpes, plus précisément dans les régions lyonnaise et grenobloise, dans des contextes de marché tendus et détendus, métropolitains et non métropolitains. L’objectif est de questionner les différentes facettes de la valorisation attendue et observée par la vente de logements sociaux : valorisation économique avec l’observation des effets de ces ventes sur les marchés locaux du logement ; valorisation patrimoniale avec les stratégies des bailleurs et collectivités en la matière, le devenir du patrimoine immobilier des copropriétés mixtes ainsi créées, mais aussi des ménages ; valorisation territoriale enfin, notamment dans les quartiers en renouvellement urbain. Une analyse quantitative économétrique est menée, au niveau national et dans les territoires d’étude en croisant les prix des ventes Hlm avec ceux des marchés locaux. Des données plus fines et qualitatives sont recueillies grâce aux ressources des partenaires du projet, auprès des acteurs territoriaux et des ménages concernés, et permettront d’interpréter et/ou nuancer les résultats de l’analyse quantitative.

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« Vente de logements sociaux en Île-de-France : Les organismes Hlm et leurs locataires face au marché immobilier francilien (VIF) »

 

     

    

    

Chef de file : Laboratoire Géographie-Cités (Université Paris Panthéon Sorbonne, Université Paris Diderot, Écoles des Hautes Études en Sciences Sociales, CNRS)

Partenaires : Centre d'histoire sociale des mondes contemporains, LATTS, Lab’Urba, Citeres, Cerema, Institut Paris Région, Batigère, CDC Habitat, Logial

Coordination : Matthieu Gimat

Depuis 2017, plus de 8 000 logements sociaux sont vendus chaque année en France à des particuliers. Si la vente Hlm reste donc relativement marginale, elle est néanmoins régulièrement promue par les acteurs publics depuis le milieu des années 1980 pour renouveler les parcours résidentiels de certains ménages et contribuer au financement de la production neuve de logements sociaux. La vente consiste donc à mobiliser un patrimoine géré jusqu’alors selon des principes relativement immuables pour lui donner un rôle nouveau, aussi bien sur les marchés immobiliers que dans les bilans comptables des organismes Hlm. Pour explorer les effets de ce dispositif, le projet mène parallèlement deux enquêtes, principalement en Île-de-France, et croise leurs résultats. La première vise, en mobilisant des données qualitatives et quantitatives, à analyser de façon rétrospective les parcours de ménages occupant aujourd’hui des immeubles anciennement mis en vente. Le patrimoine immobilier en tant que tel et sa gestion font aussi l’objet d’observations. La deuxième enquête vise, de façon plus exploratoire, à évaluer les conséquences de la prise en compte par les organismes Hlm de la possibilité de vendre au moment où ils conçoivent de nouveaux immeubles sociaux. Il s'agit alors de savoir si la vente participe à faire émerger une offre de logements à occupation sociale temporaire, au même titre que d'autres dispositifs (Pinel, logements rénovés par le biais d'aides de l'ANAH, usufruit locatif social, etc.).

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« Bailleurs sociaux et acquéreurs face à la « mise en marché » du parc social. Une comparaison de marchés tendus et marchés détendus en région Hauts-de-France »

Chef de file : Laboratoire techniques, territoires, sociétés (LATTS) (Université Gustave Eiffel, École des Ponts, CNRS) et Centre lillois d'études et de recherches sociologiques et économiques (Clersé) (Université Lille 2, CNRS)

Partenaires : Métropole Européenne de Lille, DDT de l'Aisne, CEREMA Hauts-de-France

Coordination : Yoan Miot et Cécile Vignal 

Ce projet de recherche vise à analyser la vente de logements Hlm du point de vue des bailleurs et des accédants en comparant des marchés immobiliers dits « marchés tendus » et des « marchés détendus ». Il repose sur une hypothèse générale : la mise en vente du logement social serait un facteur de renforcement des inégalités tant sociales que territoriales du fait de l’hétérogénéité de ces marchés. 

Le projet se structure en trois axes d’investigations complémentaires permettant de saisir la construction du marché du logement social et les stratégies des bailleurs selon le contexte de marché : de mesurer ses effets sur l’évolution du peuplement des logements vendus et du parc de logement social dans son ensemble ; et d‘analyser ses effets pour les accédants en questionnant leur rapport au quartier et leur choix de localisation résidentielle, en interrogeant le lien entre trajectoires d’accession à la propriété et trajectoires professionnelles, et en portant une attention particulière aux effets de genre au sein de ces ménages nouvellement propriétaires.

La recherche suit deux méthodes principales : une analyse quantitative de données et une enquête de terrain par entretiens, auprès des professionnels (bailleurs sociaux) et auprès des ménages. L’enquête porte sur deux territoires : l’un à marché tendu, la Métropole Européenne de Lille (MEL), et l’autre à marché détendu, le département de l’Aisne dans les Hauts-de-France. Ces deux territoires permettent de couvrir le cas d’une métropole tertiaire inégalitaire et la situation des petites et moyennes villes en déclin et des espaces ruraux français.

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« Profils et trajectoires des ménages devenant propriétaires de logements sociaux »

  

Chef de file : Association Peuples des villes / Laboratoire de Sciences Sociales Appliquées (LaSSA)

Partenariats : à venir

Coordination : Pauline Gaullier

Depuis 2018, la vente de logements sociaux est vivement encouragée en France, malgré́ un contexte de paupérisation des catégories les plus modestes, de précarisation de l’emploi et de difficultés d’accès et de maintien dans le logement des catégories populaires. Alors que les effets de la vente Hlm sur les accédants sont encore peu connus, cette recherche documente et analyse les profils et les trajectoires des ménages acquéreurs de logements sociaux. Cette perspective permet de saisir dans quelle mesure l’accession à la propriété́ d’un logement social peut être vécue comme une forme d’ascension résidentielle et à quelles conditions ou, au contraire, dans quelles circonstances et à partir de quelles trajectoires biographiques et résidentielles, cette accession à la propriété́ peut être coûteuse pour les ménages accédant. La méthodologie proposée se caractérise par une approche par les trajectoires résidentielles et une analyse biographique suivie dans le temps, et a pour objectif de mieux appréhender qui sont les acquéreurs des biens et leurs motivations et stratégies dans l’accession aux bien et/ou leurs reventes. Elle est mise en œuvre dans deux sites autour de trois dispositifs complémentaires : des analyses quantitatives relatives aux profils des demandeurs, une analyse rétrospective de la trajectoire résidentielle de ménages devenus propriétaires dans le parc d’un bailleur des Bouches-du-Rhône, et une analyse longitudinale grâce au suivi d’une cohorte de ménages en Ile-de-France.

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« La vente HLM dans les immeubles collectifs : monographies comparées des formes de gestion et du fonctionnement social des copropriétés »

   

Sylvaine Le Garrec, Sociologue

Chef de file : Institut de droit public, sciences politiques et sociales (IDPS) (Université Sorbonne Paris Nord), UMR Espaces et sociétés (ESO) (Université de Caen) – Ville et Habitat – Sylvaine Le Garrec

Partenariats : SCIC Les Trois Roches ; Métropole du Grand Nancy ; Communauté d'Agglomération de Cergy-Pontoise

Coordination : Camille Devaux et Rémy Habouzit

Ce projet de recherche interroge les effets de la vente Hlm selon une approche centrée sur les conditions de gestion des résidences (organisation, pratiques professionnelles, etc.), leur fonctionnement social (cohabitation, trajectoires, etc.) et la correspondance entre ces deux dimensions. Plusieurs questions centrales guident ce travail, notamment : quels sont les impacts des nouvelles modalités de gestion propres au statut de la copropriété sur les pratiques des bailleurs et le devenir des immeubles ? Comment la diffusion de ces immeubles mixtes (composés de locataires et d’acquéreurs) impacte le fonctionnement social des résidences en termes de relations de voisinages, mais aussi de modalités d’appropriation du logement, de l’immeuble et du quartier pour les habitants ? Et, comment ces doubles dimensions (gestion de copropriétés et fonctionnement social) interagissent entre elles ?

L’enquête est principalement qualitative et repose sur la comparaison de plusieurs territoires à l’échelle nationale (Ile-de-France, Grand Est, Pays de la Loire). Sur chacun de ces territoires sont réalisés :

• des entretiens avec les bailleurs et les collectivités ;
• une analyse des données statistiques propre aux bailleurs et aux territoires,
• des analyses monographiques et qualitatives dans une ou plusieurs résidences, et ce sur chacun des territoires choisis : analyse des procès-verbaux des assemblées générales, des annexes comptables, etc. ; conduite d’entretien avec les syndics, les bailleurs, les responsables de sites, les gardiens d’immeubles, et les responsables du conseil syndical ; conduite d’entretiens avec les ménages propriétaires et locataires, réalisation d’observations d’instances collectives (assemblées générales); des ateliers de recherche action participatifs.

 

© Alice Delalande / USH