« On vend ce qui a de la valeur : des logements confortables, souvent récents, spacieux et bien situés »

Par Victor Rainaldi

Malgré les restrictions sanitaires en place depuis le printemps 2020, l’équipe du projet de recherche intitulé La vente Hlm dans les régions lyonnaise et grenobloise : quelles valorisations ? (VALO) a déjà pu dresser des premiers constats. Lydia Coudroy de Lille, professeure de géographie à l’université Lumière Lyon 2, assure la coordination de ce projet. Elle nous en rappelle les objectifs, l’approche et nous présente les tout premiers résultats.

L’équipe du projet de recherche porté par le laboratoire CNRS Environnement Ville Société (EVS) part du principe qu’une vente est un échange de valeur. « Nous avons décidé de décliner la valorisation attendue de cet échange à différentes échelles comme fil conducteur de notre recherche : la valorisation pour l’acquéreur, pour le bailleur social, pour le devenir de la copropriété et du quartier dans lequel elle est située », explique Lydia Coudroy de Lille, coordinatrice du projet. Sont également étudiées des thématiques telles que l’impact des ventes sur les marchés immobiliers locaux, sur l’évolution des résidences composées de copropriétaires et de locataires Hlm, sur la mixité sociale et sur l’image d’un quartier. Au-delà de son approche nationale sur la question des volumes et des prix de vente, le périmètre de la recherche est à cheval sur trois départements (Rhône, Loire et Isère) et comprend des zones urbaines, péri-urbaines et rurales dans des territoires tendus, sur la Métropole de Lyon par exemple, comme dans des territoires détendus, telle que la ville de Tarare.

Sujet multidimensionnel, équipe pluridisciplinaire

La diversité des territoires et des déclinaisons thématiques choisis par l’équipe EVS reflète la complexité et le caractère multidimensionnel des enjeux soulevés par les mécanismes de valorisation. Cette diversité a également amené les initiateurs de la recherche à construire une équipe associant huit enseignants-chercheurs, une doctorante, une ingénieure d’étude et de trois stagiaires relevant de plusieurs disciplines : urbanisme, sociologie, géographie, économie et histoire. « Le croisement des compétences enrichit la recherche. Par exemple, seuls des économistes sont réellement en capacité d’effectuer un travail d’économétrie pour nous fournir un panorama fidèle des prix de vente Hlm sur la France entière », constate la coordinatrice du projet.

Des taux de vente plus élevés dans les départements à dominante rurale

Après quelques mois de recherche des premiers résultats apparaissent. Une cartographie nationale des ventes Hlm entre 2011 et 2018 a pu être établie. Elle permettra notamment de comparer le taux des ventes – c’est-à-dire le nombre de logements sociaux vendus au regard du parc Hlm au niveau départemental – observé dans le Rhône, la Loire et l’Isère à ceux constatés dans tous les autres départements. Ce travail indique que les taux les plus élevés sont relevés dans les départements plutôt ruraux, là où il y a le moins de logements Hlm à l’instar des Alpes-Maritimes, des Hautes-Alpes, de l’Indre ou du Nord-Est de la France. Mais ces données méritent encore des approfondissements : « Nous avons aussi remarqué sur notre territoire d’étude, poursuit Lydia Coudroy de Lille, une forte concentration des ventes Hlm en Isère dans quatre intercommunalités qui concentrent 80% de ces transactions dans le département. L’une d’entre elle, la communauté d’agglomération des Portes de l’Isère compte à la fois beaucoup de logements sociaux et beaucoup de ventes. »

(c) Alice Delalande / USH

Les logements les plus attractifs en tête des ventes

L’équipe de recherche s’intéresse également à la relation entre les quartiers en politique de la ville (QPV) et le niveau des ventes de logements sociaux : « Contrairement à ce que l’on pouvait supposer, nous n’y constatons pas un niveau important de ventes. Dans le Rhône, elles représentent 10% du total des cessions pour un parc de logements Hlm dans les QPV de 33%. Ce résultat en confirme un autre : les logements les plus vendus sont des logements intermédiaires qui sont d’autant plus attractifs pour les acquéreurs que les transactions s’effectuent à des prix inférieurs à ceux du marché. Ces ventes sont, en outre, plus rémunératrices pour les vendeurs qui en tirent de meilleures ressources en vue de financer de nouvelles constructions. » En Isère, le niveau élevé des ventes s’accompagnerait « d’une augmentation du nombre de logements Hlm et jouerait ainsi le rôle de levier de renouvellement et d’extension du parc social » – ce qui demandera à être confirmé par les investigations auprès des bailleurs. Autre constat, les logements individuels de type pavillonnaire représentent une part très significative des ventes. Dans le Rhône, les ventes de logements Hlm individuels comptent pour 20% des cessions, alors que leur part dans le parc social est de moins de 5%. Idem dans l’Isère où les ventes de logements sociaux individuels atteignent un peu plus de 50% des cessions effectuées par les organismes Hlm, pour une part d’environ 11% dans l’ensemble du parc social. « En fait, conclut Lydia Coudroy de Lille, il se confirme que l’on vend ce qui a de la valeur : des logements confortables, souvent récents, spacieux et bien situés. »