En parallèle à son activité de bailleur social, 1001 Vies Habitat gère, en direct ou en supervisant des syndics externes, plus de 350 copropriétés avec une équipe de 28 collaborateurs. Hervé Leservoisier, le directeur de son activité Syndics, explique pourquoi son groupe s’est engagé sur l’axe 3 du programme de recherche dédié à la vente Hlm qui visent notamment à éclairer les profils et les trajectoires des acquéreurs et des logements. 

Quels éléments ont incité votre groupe à participer au programme de recherche sur la vente Hlm ?

Depuis la loi Molle de mars 2009, nous avons compris que la vente d’une partie de notre patrimoine allait devenir indispensable pour boucler notre compte d’exploitation dans un contexte de désengagement de l’État qui réserve ses subventions aux logements très sociaux. Nous nous sommes donc donné l’objectif d’équilibrer notre compte d’exploitation avec 70% de revenus issus des locations et 30% issus des ventes. Mais nous sommes confrontés, ces trois dernières années, à des difficultés que la crise sanitaire a encore aggravées. D’abord, les élus n’ont jamais été très favorables à la vente car ils redoutent qu’elle pénalise la mixité et conduise à l’émergence de copropriétés dégradées. Ensuite, les candidats acquéreurs sont pour la plupart des ménages avec un revenu proche du salaire médian. Ils sont souvent mis hors-jeu par les banques qui ne les suivent pas dans leur projet d’investissement. Dans ces conditions, nous parvenons difficilement à atteindre 60% de notre objectif de vente, ce qui handicape notre programme de construction.

© Pierre-Yves Brunaud / USH

1001 Vies Habitat collabore avec une équipe du programme sur un terrain de recherche situé dans l’agglomération marseillaise. Pourquoi avoir proposé ce terrain de recherche ?

Parce que l’agglomération marseillaise concentre les difficultés que je viens d’évoquer. Un taux de copropriétés dégradées élevé, un marché des syndics sinistré, et des élus confrontés à la nécessité de reloger de nombreux habitants de copropriétés qui menacent de s’effondrer. Or les élus perçoivent les ventes comme une réduction du parc social qui vient compliquer les relogements et plus généralement les attributions. D’où l’importance de cette recherche [menée par l’équipe Peuple des Villes et le LaSSA] dont j’espère qu’elle montrera que les 140 ventes effectuées par notre filiale Logis Méditerranée depuis 2011 se sont bien déroulées et n’ont pas donné lieu à des défaillances des acquéreurs. L’organisme les a accompagnés tout au long de leur processus d’acquisition pour s’assurer que leur démarche d’accédant était solide.

Plus généralement qu’attendez-vous du programme de recherche ?

J’espère que ce programme pourra démontrer que des ventes bien préparées et bien accompagnées ne posent aucun problème rédhibitoire. J’attends aussi qu’il mette en lumière les possibles améliorations qui pourraient être apportées tant dans la démarche de vente que dans la gestion des copropriétés et sur les mesures à mettre en place pour assurer une bonne cohabitation entre locataires Hlm et copropriétaires. Enfin, je crois que ce programme de recherche doit nous aider à mieux appréhender les conséquences des ventes sur les copropriétés, ainsi qu’à prendre conscience que les ventes entraînent une mutation professionnelle et culturelle importante du monde Hlm à laquelle nous devons nous adapter. Il nous faudra, par exemple, apprendre à concilier les logiques d’intérêt général propres à l’univers Hlm avec les logiques d’intérêts particuliers des copropriétaires.

Entretien réalisé par Victor Rainaldi