La vente Hlm génère de nombreuses réflexions et interrogations autour de la création de copropriétés mixtes, de leur gestion, de leur fonctionnement social et de la sécurisation du parcours des ménages vers l’accession à la propriété. Chrystel Gueffier-Pertin, responsable du département Accession sociale, vente Hlm, copropriété et syndic à l’Union sociale pour l’habitat nous explique son intérêt pour le programme de recherche en soulignant quelques thèmes sur lesquels les organismes attendent des éclaircissements.

Dans les quatre axes du programme de recherche Vente Hlm (2020-2023), certaines thématiques intéressent tout particulièrement les bailleurs sociaux. C’est le cas du profil et de la trajectoire résidentielle des ménages qui accèdent à la propriété, mais également de la gestion des copropriétés mixtes et de leur fonctionnement social. « Ces sujets émergent très fréquemment lors de mes rencontres avec les organismes Hlm », explique Chrystel Gueffier-Pertin. « À ce jour, nous disposons de peu de données quantitatives et qualitatives sur les profils des acquéreurs et l’évolution du statut des logements après une revente. La coexistence entre les locataires, qui n’ont pas pu ou pas souhaité acheter, et les nouveaux copropriétaires s’inscrit également dans les principales préoccupations des bailleurs sociaux. »

Sécuriser le parcours résidentiel des acquéreurs

Plus largement, l’USH souhaite mieux comprendre comment la vente Hlm redéfinit le rôle des organismes Hm qui deviennent copropriétaires-bailleurs et parfois syndics solidaires. « J’ai observé ces dernières années une professionnalisation des organismes sur la vente de patrimoine, la majorité ayant même créé une équipe dédiée », précise Chrystel Gueffier-Pertin. « Les décisions de vente résultent d’arbitrages patrimoniaux stratégiques, avec une attention particulière à proposer des logements et des résidences en bon état qui ne nécessitent pas de travaux coûteux pour les futurs copropriétaires. La sécurisation des ménages acquéreurs est un objectif clé des organismes.» Une sécurisation qui répond aussi à une demande pressante des collectivités locales, inquiètes de voir les nouveaux acquéreurs en proie à des difficultés financières pour assumer le remboursement du crédit immobilier en plus des charges de copropriété. Avec le risque d’assister à une fragilisation des copropriétés et à une dégradation des résidences et des quartiers concernés.

(c) Pierre-Yves Brunaud / USH

Optimiser la gestion et le fonctionnement social des résidences mixtes

Dans ce contexte, des organismes Hlm ont développé la notion de « vente responsable » afin de sécuriser le parcours résidentiel des accédants. L’un des leviers d’action est de positionner le bailleur Hlm comme un copropriétaire « acteur social responsable » au sein de la copropriété mixte. Organiser la mission du copropriétaire-bailleur social passe notamment par la mise en place et le suivi d’indicateurs sociaux et financiers pour évaluer le fonctionnement de la copropriété et engager des actions d’accompagnement avec le syndic dès l’apparition de premières difficultés au sein de la résidence. La création d’un poste de « référent copropriété » au sein de l’organisme Hlm prend alors tout son sens pour suivre, dans la durée, le parc locatif Hlm géré au sein de copropriétés. En complément, certains de ces organismes Hlm font le choix de gérer ces nouvelles copropriétés mixtes en exerçant le métier de syndic solidaire. Parallèlement, une autre attente forte des bailleurs sociaux et de l’USH porte sur la connaissance du fonctionnement social de ces copropriétés mixtes, afin d’identifier les conditions de réussite des parcours résidentiels des ménages et celles d’une cohabitation la plus harmonieuse possible entre locataires et nouveaux copropriétaires. « Nous attendons du programme de recherche des éclaircissements sur tous ces enjeux majeurs. Ils nous guideront avec pertinence dans nos réflexions et l’amélioration de nos démarches de vente. »

Chrystel Gueffier-Pertin assurera une diffusion des résultats du programme de recherche via le réseau métier « Syndic Hlm et copropriétés » fondé en 2018 au sein de l’USH. Ce dernier réunit des organismes copropriétaires-bailleurs et syndics solidaires qui pourront ainsi s’emparer des conclusions de ce volet du programme de recherche afin d’optimiser leurs politiques de vente et de gestion.

Par Victor Rainaldi