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Que nous apprennent les résultats intermédiaires du programme de recherche sur la vente Hlm ?

William Le Goff, directeur des études et de la prospective à la Fédération nationale des offices publics de l’habitat, livre une série de réactions, d’analyses et de questions à la suite des résultats provisoires présentés par les cinq équipes du programme de recherche lors du séminaire du 20 juin 2022.

Avantages et limites de la vente Hlm en BRS : premiers constats

La vente de logements sociaux sous la forme du bail réel solidaire (BRS) se met progressivement en place avec la montée en puissance des offices fonciers solidaires (OFS) portés par les organismes Hlm. Ces modalités présentent l’avantage de rendre l’accession plus abordable pour les ménages modestes, notamment dans les zones tendues, tout en préservant la mixité sociale des effets d’éviction par le marché. Dominique Winckler, responsable Vente et copropriété à Est Métropole Habitat, organisme Hlm rattaché à la Métropole de Lyon qui gère 16 000 logements, donne le point de vue d’un bailleur social sur le sujet. Lydia Coudroy de Lille, géographe, professeure à l’université Lumière Lyon 2, qui pilote le projet de recherche intitulé La vente Hlm dans les régions lyonnaise et grenobloise : quelles valorisations, nous livre également ses premières constatations.

Profils et stratégies : vers une typologie des acquéreurs de logements Hlm

Coordonné par Matthieu Gimat, le projet de recherche sur la vente de logements sociaux en Ile-de-France a permis d’établir une typologie des acquéreurs à partir d’enquêtes effectuées auprès des habitants dans trois résidences de la région. Les logements y ont été mis en vente à des dates différentes (fin des années 1990 à Sartrouville, en 2010 à Villejuif et en 2016 à Alfortville). La typologie qui résulte de l’étude prend donc en compte les effets évolutifs des ventes Hlm sur la durée. Ces travaux sont conduits par Sylvie Fol, professeur d’urbanisme et d’aménagement à Paris 1 Panthéon Sorbonne, Pauline Gali, doctorante en 1ère année (Laboratoires Triangle et Latts) et Marie Mondain, post-doctorante au laboratoire Géographie-Cités.

Des logements Hlm vendus et mis en location sur le marché libre : une nouvelle stratégie d’investissement immobilier ?

Dans le cadre d’un stage au sein de l’équipe du projet de recherche « Vente de logements sociaux en Ile-de-France : les organismes Hlm et leurs locataires face au marché immobilier francilien », Camille Boulai, étudiante en master 2 à l’Université Paris 1 Panthéon Sorbonne, a réalisé une étude auprès de 16 ménages ayant acquis un logement Hlm pour ensuite le louer sur le marché locatif « libre ». Cette approche qualitative est complétée par une analyse quantitative. Les résultats de son travail sont rassemblés dans le mémoire de master 1 qu’elle a rédigé sous la codirection de Sylvie Fol et de Matthieu Gimat. En voici les principaux enseignements.

La vente Hlm : une opportunité pour des femmes cheffes de famille

L’équipe du projet de recherche Profils et trajectoires des ménages devenant propriétaires de logements sociaux (Peuples des Villes – LaSSA) a identifié des enjeux liés aux questions de genre dans l’accession sociale à la propriété par la vente Hlm. Ces premiers éléments d’analyse, basées sur une enquête qualitative, ouvre d’intéressantes perspectives. Explications avec Johanna Lees, socio-anthropologue et chercheuse au Laboratoire de sciences sociales appliquées (LASSA), chercheuse correspondante au Centre Norbert Elias.

« La recherche doit conduire à dépasser les réflexions trop simplistes sur la vente Hlm »

Dominique Hoorens, directeur des Études à l’Union sociale pour l’habitat (USH), présente l’Observatoire des ventes Hlm que l’Union et les Fédérations Hlm ont mis en place ainsi que les principales constatations établies depuis sa création à la fin des années 2000. Il souhaite que le programme de recherche apporte aux acteurs concernés une vision plus complète des stratégies de vente, de leurs modalités et de leurs conséquences. Avec en perspective l’idée que ce programme de recherche fournisse aux organismes des éléments d’optimisation de leurs politiques de cession de logements.

La vente de logements sociaux en France en chiffres et en cartes

Peu d’informations sont aujourd’hui disponibles sur la spatialisation de la vente Hlm en France. Où ces cessions par les bailleurs sociaux sont-elles localisées ? Comment se répartissent-elles sur le territoire et selon quelles logiques ? Où sont-elles les plus nombreuses en termes absolus et en proportion du parc de logements sociaux ? Pour donner des premiers éléments de réponse à ces questions, l'équipe menée par l'UMR CNRS 5600 Environnement Ville Société propose une lecture départementale et communale de la vente Hlm sur la période 2013-2019 sur la base des données du Répertoire du logement social (RPLS).

« Faire de la vente un élément de la réussite du parcours résidentiel des locataires »

Pour ce second entretien croisé « acteurs-chercheurs », le programme de recherche a souhaité donner la parole à Sandra Beer et Pauline Gaullier. Sandra Beer est responsable des Études et analyses des marchés à la direction du Patrimoine de CDC Habitat. Pionnier de la vente Hlm, cette institution est le premier bailleur social de France et le partenaire de deux projets du programme de recherche dont celui porté par Pauline Gaullier, sociologue-urbaniste et responsable de l’association Peuples des Villes. Cet entretien a été l’occasion de partager les visions, les attentes et les objectifs de cette coopération entre acteurs et chercheurs.

La sécurisation du parcours résidentiel des accédants, point de vigilance et source d’innovation pour les organismes Hlm et l’USH

La vente Hlm génère de nombreuses réflexions et interrogations autour de la création de copropriétés mixtes, de leur gestion, de leur fonctionnement social et de la sécurisation du parcours des ménages vers l’accession à la propriété. Chrystel Gueffier-Pertin, responsable du département Accession sociale, vente Hlm, copropriété et syndic à l’Union sociale pour l’habitat nous explique son intérêt pour le programme de recherche en soulignant quelques thèmes sur lesquels les organismes attendent des éclaircissements.

Comment sont sélectionnés les logements HLM à vendre ? Un éclairage sur la marchandisation de l’habitat social

En explorant les stratégies et les pratiques de vente des bailleurs sociaux en région Hauts-de-France, l'équipe LATTS-Clersé cherche à mieux comprendre comment la cession de logements Hlm constitue une forme de marchandisation d’un bien public ou para-public.

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Contacts

Bruno Marot, responsable des partenariats institutionnels et de la recherche, coordinateur du Réseau des acteurs de l’habitat, l’Union sociale pour l’habitat

François Ménard, responsable de programme de recherche au Plan urbanisme, construction, architecture

Lettre d'information trimestrielle : inscription auprès de Gabriela Mensah